常見糾紛一:開發(fā)商承諾標準和實際裝修有出入怎么判定

開發(fā)商在產(chǎn)品宣傳中,總會提到精裝修標準為×××元/平方米,但是,業(yè)主在收房時,看到開發(fā)商承諾的家具品牌或檔次有所改變,總會質(zhì)疑開發(fā)商宣傳存在水分,實際裝修標準達不到承諾。

由于目前在售樓盤大多為期房,在簽約時,部分設(shè)施設(shè)備可能還未開始招標采購,開發(fā)商并不會承諾具體的裝修標準,而是以“同等價格”或“同一品牌”作為承諾。這為糾紛埋下了伏筆。

《精裝修商品住宅法律實務(wù)研究》認為開發(fā)商應(yīng)該明確裝飾、設(shè)備的品牌、型號、規(guī)格,如果因為設(shè)計需要改變產(chǎn)品,則需要通知購房者,征求他們的同意。

常見糾紛二:裝修不達標可以拒絕收房嗎

對于毛坯住宅來說,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或者房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用時,購房人可以主張退房。但對于精裝修住宅而言,裝修不達標,或存有瑕疵,業(yè)主能不能退房存在著較大的爭議。

有些司法判例認為精裝修商品住宅的交付條件與毛坯房一致,有些判例則認為任何裝修質(zhì)量問題均可構(gòu)成拒絕收房的事由,部分法院則將墻面霉變、滲漏水等問題列為嚴重質(zhì)量問題認為可以構(gòu)成拒絕收房事由,其余的普通質(zhì)量問題則不作為交付條件,由開發(fā)商負責整改保修。

杭州出臺的《精裝修商品住宅法律實務(wù)研究》認為精裝修商品住宅的交付標準應(yīng)高于毛坯房項目,同時該標準應(yīng)從嚴認定。精裝修住宅涉及人身健康和安全的項目質(zhì)量不合格或者使用功能不合格嚴重影響正常居住使用時,購房人也可以行使退房權(quán)。比如裝修后的住宅室內(nèi)空氣中的氡、游離甲醛、苯、氨、TVOC等超出規(guī)定標準,整改不到位,購房者就可以主張退房。

如果出現(xiàn)陽臺、廚房、臥室的墻面有輕微滲漏,混凝土及抹灰有裂縫,陽臺、浴廁間倒泛水,墻皮小范圍脫落等問題,開發(fā)商愿意承擔修復(fù)和賠償?shù)?業(yè)主不應(yīng)強行退房。

常見糾紛三:配送家電、家具屬于保修范圍嗎

有的精裝修樓盤的交付標準,并不局限于傳統(tǒng)的墻體、廚房、衛(wèi)生間等“硬裝”,還配備家具、家電等“軟裝”,力爭做到宣傳中的“拎包入住”。

購房者在購買房子時,家電、家具等軟裝是作為房子一部分,但是硬裝和軟裝產(chǎn)品的保修時間存在較大的時間差,配送的家電、家具是否屬于保修范圍?這又帶來了糾紛。

《精裝修商品住宅法律實務(wù)研究》認為精裝修商品買賣包括房屋內(nèi)置的一切家具家電、裝飾裝修、設(shè)施設(shè)備等部品,開發(fā)商不僅應(yīng)對所售商品房質(zhì)量負責,還應(yīng)對所售商品房內(nèi)置的家具家電、裝飾裝修等一并承擔相應(yīng)的保修責任和產(chǎn)品安全提示義務(wù)。

常見糾紛四:開發(fā)商樓書和樣板房能作為精裝修承諾嗎

在開發(fā)商宣傳中,樓書和樣板房是非常重要的一個環(huán)節(jié),為了能夠凸顯產(chǎn)品的品質(zhì),樓書和樣板房都追求完美,比實際交付房源檔次高。精裝修房源更為明顯。

但是,以樓書、樣板房為準?還是以合同文字約定為準?購房者和開發(fā)商很容易引發(fā)交房糾紛。

按照現(xiàn)行法律規(guī)定,樓書等開發(fā)商宣傳資料的說明和允諾,即使未載入商品房買賣合同,亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容,開發(fā)商如違反,應(yīng)當承擔違約責任?！毒b修商品住宅法律實務(wù)研究》認為樓書關(guān)于裝修投入標準、裝飾設(shè)施設(shè)備的品牌、裝修材質(zhì)、裝修施工工藝、裝飾效果圖等均可能被法院認定為是合同內(nèi)容,購房者應(yīng)盡量保存好在購買商品房時開發(fā)商提供的相關(guān)樓書廣告,用作以后維護自己權(quán)益的證據(jù)。

精裝修樓盤一般都會制作樣板房,樣板房僅展示可行的裝修改造方案和裝修效果,還是作為交付標準?這是許多糾紛的核心問題?！毒b修商品住宅法律實務(wù)研究》認為,從法律定位來說,樣板房對于精裝修房不僅具有參考和促進銷售的作用,更具有樣品的地位。雖然目前杭州市并沒有樣板房作為樣品的政策要求,但法院一般認為樣板房是交付標準的一種承諾。

吳方榮律師建議開發(fā)商盡量做施工樣板房和交付樣板房兩套樣板房,做不到就明確告知購房者樣板房和交付標準的不同,并寫入合同中;而購房者則應(yīng)明確了解樣板房與實際交付的房屋是否一致,問清不一致的地方,以免造成糾紛。